A Paris, deux propriétaires se disputent à propos du mur qui sépare leurs fonds. Celui-ci est en ruine et doit être remplacé. Le coût de l’ouvrage s’élève à 15 000 euros mais l’un des voisins refuse de prendre à sa charge la moitié des frais, quitte à abandonner sa moitié de mur à l’autre propriétaire. Il estime en effet qu’il a été le seul à entretenir le mur « depuis des décennies » et que c’est la négligence de son voisin qui a conduit à la détérioration de l’édifice. Ces allégations sont constatées par une expertise et conduisent les juges à se prononcer dans son sens.

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Dans un arrêt rendu le 11 décembre 2019, la Cour de cassation reproche aux juges du fonds de ne pas avoir condamné l’agent immobilier qui « n’avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou de les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur avait présenté.»

Les faits se sont déroulés à la fin de l’été 2014. Le 30 août, un couple confie la vente de leur bien à une agence immobilière. L’actif est affiché à un prix de 160 000 € et il est prévu, une commission de 10 000 € pour l’agent immobilier.

Le 22 septembre, les vendeurs signent une promesse de vente auprès de l’agence, avec un acheteur de 25 ans. Ce dernier est célibataire et exerce la profession de cariste magasinier. Il déclare qu’il ne recourra pas à un emprunt pour financer l’achat. Ils ont rendez vous le 16 décembre chez le notaire pour signer l’acte de vente définitif mais l’acheteur ne vient pas. Le lendemain, il s’engage à payer la somme de 17 000 € aux vendeurs comme il était prévu dans la promesse en cas de défaillance de l’acquéreur ainsi que la commission de l’agent immobilier.

L’affaire est portée en justice. L’acquéreur est condamné à indemniser les vendeurs mais se trouve dégagé d’une telle obligation envers l’agent immobilier. L’arrêt du 13 septembre 2018 retient que la situation de l’acquéreur n’avait jamais été dissimulée aux vendeurs et qu’ils étaient « toujours demeurés libres de ne pas contracter s’ils estimaient que les garanties offertes n’étaient pas suffisantes, (...) l’agent immobilier ne dispose pas, de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité de l’acquéreur. »

Faux rappelle la Cour de cassation.

L’agent a failli à son devoir de conseil.

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Interrogée par la France à l’occasion d’une procédure pénale initiée par l’Association pour un hébergement et un tourisme professionnel (AHTOP), la Cour a considéré que le site constituait un simple « instrument de présentation et de recherche de logements proposés à la location » et non pas un service global d’hébergement, qu’il n’était pas le seul « canal » permettant la réalisation de cette dernière prestation et qu’enfin il n’avait aucune influence sur le prix affiché par les bailleurs, que ce soit pour suggérer un plafond ou le montant d’une location.

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Le Code civil est méfiant face à cette opération, et le Code général des impôts (CGI) n’y est pas, non plus, très favorable. En effet, si la vente en viager prévoit une réserve d’usufruit au profit du vendeur, l’article 751 du CGI réintègre la valeur du bien pour la déclaration de succession. La conséquence est que l’acquéreur du bien peut se voir imposer au titre des droits de succession.

Selon le législateur, la vente en viager à un enfant permettrait de dissimuler une donation si la rente n’est pas payée. De cette façon, un des enfants serait avantagé et échapperait aux droits de mutation à titre gratuit.

Si l’enfant ne paye pas la rente…

Au-delà de ces règles légales, il est une question que les notaires posent régulièrement à leur client : si votre enfant ne règle pas la rente viagère, êtes-vous prêt à aller jusqu’au tribunal pour être payé ? Le dilemme est encore plus fort lorsque l’enfant décède en laissant des héritiers mineurs.

Le bien vendu réintégré à la succession

Si l’on en revient à la règle de droit : l’article 918 du Code civil prévoit que la vente en viager (comme la vente avec réserve d’usufruit ou à fonds perdu) à un enfant est en fait une donation hors part successorale.

Exemple

Richard a trois enfants : il est veuf, a une petite retraite de commerçant, et est propriétaire d’une petite maison à la campagne qu’il veut vendre à son fils aîné Alain moyennant une rente viagère. La maison vaut 100 000 €. Compte tenu de son âge, la rente mensuelle qu’il recevra sera de 800 €.

Richard vit pendant dix ans. À son décès, la maison vaut 130 000 €. Richard ayant terminé ses jours dans une maison de retraite, il n’a pas d’autres biens, sauf une somme de 20 000 € sur son compte. Alain aura réglé en euros constants dix ans de rente, soit 96 000 €.

La masse de la succession de Richard comprend la maison de 130 000 € et la somme de 20 000 €, soit 150 000 €, dont le quart est la quotité disponible qui restera à Alain pour 37 500 €. La différence formant la réserve, soit 112 500 €, revient aux trois enfants dont Alain, soit pour chacun d’eux 37 500 €.

Dans la succession de son père, Alain aura droit à 75 000 € (37 500 € de quotité disponible et 37 500 € de réserve) et devra verser à ses deux frère et soeur 55 000 € pour conserver la maison (soit 130 000 € - 75 000 €).

Quant à ses frère et soeur, ils se verront attribuer en outre le compte bancaire de 20 000 €, obtenant ainsi 75 000 € chacun.

La solution : le pacte de famille

Il est possible d’éviter cette règle, par un pacte familial. En effet, l’article 918 du Code civil ne s’applique pas lorsque les autres héritiers ont consenti à la vente. Dans le cas de Richard, il fallait demander aux deux autres enfants d’intervenir à l’acte pour y consentir, mais rien ni personne ne peut les contraindre à le faire.

Un fonds ISR est un fonds qui investit uniquement dans des entreprises respectant des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). Le critère environnemental renvoie à son impact sur les milieux naturels (économie d’énergie, gestion des déchets, etc.), le critère social se concentre sur le comportement de l’entreprise avec ses salariés, ses fournisseurs et ses clients (bien-être au travail, Code du travail, etc.). Enfin, le critère de gouvernance concerne la manière dont l’entreprise est gérée (lutte contre la corruption, etc.). Afin de donner plus de visibilité aux investissements socialement responsables, le ministère de l’économie et des Finances a créé un label ISR.

On peut investir en ISR de diverses manières, notamment au travers d’un contrat d’assurance-vie. La performance des fonds ISR investis dans une classe d’actifs déterminée (actions, obligations) est voisine de celle des fonds investis dans la même classe d’actifs non-ISR (pas d’écart significatif), avec l’idée sous-jacente que les résultats d’une entreprise respectant les valeurs ESG sont meilleurs que ceux qui ne s’en préoccupent pas. Au 11 juin 2019, on comptait 218 fonds labellisés ISR.

La générosité est-elle une question fiscale ?

Bien sûr que non. C’est une fausse idée de croire que le don est porté par un intérêt fiscal. C’est une histoire d’envie, de coeur. Certains effectuent de multiples petits dons, via le système d’arrondis intégré aux caisses de plusieurs enseignes, par exemple, d’autres font des dons conséquents. Le donateur est certes accompagné par l’État qui lui accorde une réduction d’impôt égale à 60 ou 75 % de la valeur de son don, selon les cas, mais auparavant, il a versé les 100 % de cette somme sans y être obligé. Il est toujours plus cher de donner que de payer uniquement son impôt.

Par cette réduction, l’État récompense la générosité…

Ce n’est pas tout à fait cela. À travers l’impôt, nous contribuons tous aux besoins de la société mais l’État ouvre un espace de liberté où chacun est encouragé à oeuvrer davantage pour une cause qu’il affectionne. Le passage au prélèvement à la source n’a pas changé ces principes. Il a seulement modifié – en toute transparence – les modalités de mises en oeuvre de la réduction en déplaçant la date à laquelle le donateur bénéficie concrètement de la réduction. Cela paraît compliqué parce que c’est nouveau mais dans un an nous y serons habitués.

Quand le donateur bénéficie-t-il de la réduction ?

Le donateur récupère « sa réduction » en deux temps. Au mois de janvier 2020 où l’État lui restitue les 60 % de la réduction auxquels il avait droit. Ce premier montant est calculé sur la base de la réduction d’impôts dont le contribuable avait bénéficié en 2019, les études ayant montré que les donateurs versaient sensiblement la même somme d’une année sur l’autre. Le solde de la réduction (les 40 % restants) sera versé à l’été 2020, sur la base cette fois-ci de la déclaration des revenus 2019. Un correctif interviendra en cas de différence en faveur de l’administration ou du contribuable. Celui-ci a désormais la possibilité d’anticiper ces versements en allant sur impots.gouv.fr, dans son espace personnel.